房地产开发市场管理办法_

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第一章土地招拍挂管理

第一条:市住房和城乡建设保障局(以下简称住建局)根据城市总体规划和城市控制性详细规划,每年提供1-3批次城市房地产开发供地计划。供市规划委员会(以下简称市规委会)审定,审定后的土地供地计划采取招拍挂的方式进入市场。

第二条:竞拍人要在竟标前提交开发资质证书、法定代表人证明(或授权委托书)、税务登记证明,由土地部门对这些资信证明进行审查。同时要对每一个参加竞拍的单位的资金情况进行验证,如果没有足够资金保证的,将取消其参与竞拍的资格。

第三条:在土地招拍挂的方案中要明确包含以下几项:

(一)出让金:该地块的土地出让底价;

(二)报名费及资料费(不退还):具体数额一事一议;

第四条:在城市规划区内对于准备对外招拍挂的地块,由住建局委托有资质的规划设计单位做好详细规划设计方案,确定容积率和建筑风格,交由市规委会审查同意后,由土地部门组织进行土地招拍挂。

第五条:参加竞拍的单位必须提供以下资料(费用由参加竞拍者自负):

(一)规划设计平面图;

(二)鸟瞰图;

(三)单体效果图;

(四)环境设计平面图;

(五)环境设计效果图;

(六)亮化设计平面节点及效果图;

(七)规划开发方案及实施时限。

第六条:开标前市规委会将对以上资料逐级进行评审,确定合格的报名企业方有资格参与竟标。取得竞买土地使用权的竞标单位,必须在规定时限内缴纳国家规定的各项费用并办理相关手续后方可开发建设。

第二章城乡规划管理

第七条:市规委会是我市城乡规划决策机构,城乡土地出让前,出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件需经市规委会审查通过。市住建局是负责全市城乡规划管理的行政主管部门,是依法实施城乡规划的行政执法主体。

第八条:严格执行“规划审批一支笔”的工作机制。市区及各乡镇要严格执行城乡规划集中审批、统一管理的法律制度,城乡规划区内各项建设活动,必须纳入统一规划管理,严禁擅自分解。

第九条:严格依法执行城乡规划审批程序。对符合审批条件的,认真做好“一书三证”即《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》的核发工作。

第十条:以划拨方式提供国有土地使用权的,建设单位在报送有关部门批准或者核准前,应当向住建局规划办申请核发选址意见书。在城市规划区内以划拨方式获得国有土地使用权的建设项目,经有关部门批准、核准、备案后,建设单位应当向住建局规划办提出建设用地规划许可申请,由住建局规划办依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围,核发建设用地规划许可证。建设单位在获得建设用地规划许可证后,方可向市政府土地主管部门申请用地,经市政府审批后,由土地主管部门划拨土地。

第十一条:在城市规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,住建局规划办依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。以出让方式获得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向住建局规划办领取建设用地规划许可证。

第十二条:城市规划区内一切基础配套设施(包括人防工程和各种地上、地下管线等)的建设行为要先由建设单位向住建局和行政执法局提出书面申请,由住建局规划办进行现状测绘和作出规划,按照审批条件放线后方可施工。建设单位、施工单位不得擅自改变路由、埋深、管径、坡度等规划条件,覆土前必须经住建局测绘验收方可覆土,并纳入我市基础设施综合管网系统,执法局对路面恢复情况进行验收,在施工前,必须交纳恢复保证金,保证金额度为破坏基础设施造价的两倍数额,而且必须按规定要求进行恢复,经验收合格后,扣留10%质量保证金,其余恢复保证金全部退还。

第十三条:在乡、村规划区内进行建设的,建设单位或者个人应当向住建局提出申请,由住建局核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后,方可办理用地审批手续。

第十四条:在城市规划区内进行改变楼体形状、改造楼体外立面、改变楼体外墙结构等一切永久和临时性建设行为,一律由市规委会批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施的,不得批准。临时建设应当在批准的使用期限到期后自行拆除。

第十五条:为保证每一地块按规划内容、规划时限实施,市住建局对开发单位收取规划保证金,保证金按规划建筑面积50.00元/平方米收取,由开发单位在规划实施前向指定的银行账户专户存储,并由政府相关部门监督。开发单位按时限完成已批准规划设计的全部内容及小区配套设施建设完备并验收合格后退还规划保证金。(规划保证金不计息)。

第十六条:加强公众的参与和监督,住建局在城乡规划的制定、修改、实施和管理中,要积极听取公众意见,通过召开论证会、听政会或者其他方式征求公众意见,保障社会各方面人士参与和了解规划,主动接受公众监督。

第三章房屋征收管理

第十七条:政府是征收补偿的主体,市房屋征收管理办公室(以下简称征收办)是我市房屋征收工作的行政主管部门,具体负责全市行政区内的城市房屋征收工作的管理、检查、指导和监督。

第十八条:城市房屋征收必须符合城市规划,有利于城市旧城区改造和生态环境改善,保护文物古迹。征收办和征收实施单位必须按照国务院590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,对被征收人给予补偿和安置,同时被征收人必须在规定的搬迁期限内完成搬迁。

第十九条:房屋征收实施单位取得发改局批文、规划许可证、用地批准文件方可征收,经市政府组织发改、规划、国土局、房屋征收等部门论证、开发企业提出申请,征收办方可启动征收程序。启动征收程序工作要做到“三个不准”:一是没有领取建设用地规划许可证和国有土地使用权批准文件以及违反城市规划的征收项目,征收办一律不启动征收程序;二是开发建设资金没有落实的,征收办一律不启动征收程序;三是被征收人房屋征收补偿资金和拆迁安置方案不落实的,征收办一律不启动征收程序。

第二十条:征收办拟定征收补偿方案报市政府,经论证予以公布,征求公众意见,征求意见期限不少于30日;

因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合征收条例规定的,市政府要组织被征收人公众代表参加听证会,根据听证情况修改方案。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的要经市政府常务会议讨论决定。

市人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告,公告应载明征收方案、行政复议和行政诉讼等事项。房屋被依法征收的国有土地使用权同时收回。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市人民政府依法申请人民法院强制执行。

被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。由相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用整体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建、扩道征收等应当纳入市政府国民经济和社会发展的年度计划。

第二十一条:征收办要发布征收公告或召开动员会议。自征收公告发布之日起,在征收范围内,不准新建、扩建、翻建、改建、装修房屋,不准改变房屋使用用途和土地使用用途,不准进行房产交易、租赁、典当、抵押等活动。市土地管理部门停止办理土地使用权变更,市房产管理部门停止核发房屋所有权证,市工商行政管理部门停止核发营业执照。

第二十二条:从事拆除业务的单位,应当依法取得由省建设行政主管部门颁发的房屋拆除资格证书和工商行政管理部门核发的营业执照。未取得拆除资质的任何单位和个人在城市规划区域内不得私自实施拆除。

(一)实施拆除房屋的单位应当具备相应的拆除企业资质等级。征收办应当与房屋拆除单位签订房屋拆除委托合同,并备案管理。房屋拆除单位应当保证房屋拆除工作的安全。拆除房屋和清运残土时,应当遵守有关市容、环境等法律、法规的规定,实施文明施工,保持环境清洁。

(二)从事房屋征收业务的人员必须经专业技术培训和考核,持证上岗。未经考核和培训的工作人员不得进入征收拆迁市场从事征收拆迁业务。房屋征收完成时必须将拆迁范围内应拆除的房屋全部拆除,将拆除的旧料残土清净,经征收办验收签证后,市住建局方可放线施工。

第二十三条:任何单位和个人不得违反规定采取中断供水、供电、供热等非法方式迫使被征收人搬迁,不得拆除未搬迁的被拆迁人的房屋。

第二十四条:征收补偿安置协议签定后,被征收人或者房屋承租人在规定的搬迁期限内拒绝搬迁的,市政府依法申请法院强制执行。

第二十五条:拆除公司实行备案管理制度。拆除公司来注册,经市房屋征收管理办公室审查合格后,予以备案。

第二十六条:要严格遵守和执行建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》。坚持房屋征收价格评估、复估、鉴定、复议等法定程序,推行征收公示、信访接待、投诉举报、征收承诺、征收监督等有效制度,鼓励人民群众利用行政复议、行政诉讼等合法渠道依法维权,解决回迁中的纠纷和矛盾。

第二十七条:征收办要严格执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定,要真正做到管理到位,对开发单位在征收过程中的违规、违法行为,应严肃查处,绝不姑息。

第四章建筑市场及施工现场安全文明施工、工程质量管理

第二十八条:市住建局是我市建筑市场管理的行政主管部门,具体负责全市行政区域的建筑市场管理工作的监督、检查、指导、管理工作。

第二十九条:市住建局进行建筑市场管理时,有权采取以下措施:

(一)进入被检查单位的施工现场和其他工作场所进行检查;

(二)查阅与监督检查及项目有关的文件和资料;

(三)向被检查的单位、个人和其他有关人员调查了解情况;

(四)向社会公布对建筑市场交易活动实施检查的情况,并对建筑市场活动中出现的违法违规行为,依据相关法律法规进行处理。

第三十条:建筑工程实行报建制度,建设单位应当在建筑工程立项文件批准之日起三十日内,到市住建局办理报建手续。

第三十一条:建筑工程开工前,建设单位应当依照有关规定,向住建局申请领取施工许可证。建设单位申请领取施工许可证,应当具备下列条件,并提交相应的证明文件:

(一)已经办理建筑工程用地批准手续;

(二)在城市规划区的建筑工程,已经取得建设工程规划许可证;

(三)施工现场已经具备施工条件;

(四)依法确定的施工企业的资质条件和所配备的技术、经济管理人员的从业资格符合建筑工程项目的要求;

(五)施工图设计文件已经法定部门审查合格;

(六)应当委托监理的建筑工程已经签订委托合同;

(七)已经办理工程质量监督和安全监督手续;

(八)建设资金已经落实并能满足建筑工程施工进度需要。

(九)已按规定足额缴纳农民工工资保证金。

第三十二条:建筑工程造价在五十万元以上或建筑面积在500平方米以上的工程发包必须进行招标。使用国有资金或政府投资项目必须进行公开招标。

第三十三条:建筑工程必须实行工程监理制。

第三十四条:建筑工程发包与承包单位应当签订建筑工程合同,建筑工程中介服务的双方当事人应当签订委托合同,建筑工程合同签订之日起五日内,建设单位应当将合同文本报送市住建局备案,备案的建筑工程合同作为确定双方双事人义务的较终依据,经双方同意补充、变更建筑工程合同的,应当按照前款规定备案。

第三十五条:市建筑施工现场安全文明施工及施工质量管理实行标准化工地创建标准管理,所有新建及结转工程在开工前必须向住建局上报创建标准化工地方案及施工现场平面布置图,经审查合格后方可施工,否则住建局规划办不予定位放线,建筑市场管理办公室不予颁发建筑工程施工许可证,建设工程质量监督站不予隐敝工程核验。建设工程在施工期间必须严格执行《市建设工程施工现场安全质量标准化工地创建工作实施方案》的要求。

第三十六条:创建标准化工地实行保证金制,所有新建及结转工程,工程在开工前必须按工程总造价的5%向住建局交纳创建标准化工地保证金(保证金含安全生产措施费并且不计息)。同时,为规范我市建设工程质量保证金管理,落实缺陷责任期内的工程质量保修责任,保护各方当事人的合法权益,我市建筑工程实行工程质量保证金制度,所有建筑工程在开工前必须按工程总造价的5%向住建局指定的银行缴纳工程质量保证金。

第三十七条:施工现场应按规定的区域,沿工地四周采用砌体连续设置高标准围档与外界隔离,砌体外侧需抹灰、粉刷并书写宣传标语、公益性广告,市区主要路段的围挡高度不得低于3米,围挡严禁占用道路红线。

第三十八条:工程项目开工前必须进行施工图审查,办理工程质量监督和安全监督手续,工程完工后必须进行项目竣工验收,对不进行验收擅自交付使用的,房产局不予办理产权登记手续,住建局不予办理工程质量竣工验收备案手续。

第三十九条:所有楼房必须安装天然气管网、热计量设备及二次供水设备,否则工程不予竣工验收。

第四十条:住宅小区建设完工后必须进行庭院绿化和庭院亮化,小区内必须设电子监控系统,做到合理布控无盲区。小区建筑必须进行楼体亮化。小区临街商服必须由开发企业统一按规定标准制作并安装户外牌匾,开发企业必须进行临街红线外路面及巷道硬化,否则工程不予验收。

第五章商品房预销售登记和管理

第四十一条:开发经营企业商品房预售前,必须向房产部门申请,经批准核发《商品房预售许可证》后方可进行预售。对未取得《商品房预售许可证》或以认购(包括认订、登记、选号)、收取预订款性质费用等各种形式变相预售的,将依法予以重罚。

第四十二条:开发企业申请预售许可,应当提交下列证件及资料:

(一)商品房预售许可申请表;

(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;

(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;

(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;

(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;

(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图;

(七)拆迁安置已经95%落实,并与征收办签有回迁责任状的;

(八)开发经营企业所建商品房必须达到主体封顶。

第四十三条:开发经营企业进行商品房预售所得款项,必须用于该项工程,接受市房产管理部门的检查。发现挪用,挤占商品房预售款,导致该工程不能按期交付使用等问题的,房产管理部门有权责令其停止预售,吊销《商品房预售许可证》,并予以罚款。

第六章法律责任

第四十四条:建设单位违反本办法,有下列情形之一的,由住建局依据《黑龙江省建筑市场管理条例》第44条的规定,责令停止违法行为,限期改正,并给予以下处罚:

(一)未办理报建手续的,处以一万元至三万的罚款;

(二)未取得施工许可证擅自施工的,责令停止施工,处以合同价款百分之一至百分之二的罚款;

(三)依法应当公开招标而未公开招标的,责令重新组织招标,并处以建筑工程合同价款百分之零点五至百分之一的罚款,并追究单位法定代表人和直接责任人的行政责任;

(四)应当实行监理而未实行监理的,处以二十万元至五十万元的罚款。

第四十五条:未经验收擅自交付使用的,依据《建设工程质量管理条例》第58条规定对建设单位处以合同价款百分之二至百分之四的罚款,造成损失的,依法承担赔偿责任。

第四十六条:开发经营企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的,房产行政主管部门有权责令其停止预售行为,补办手续,没收违法所得,并处以收取预售房款的1%罚款。

第四十七条:建设单位取得建设工程规划许可证,但未按规划许可进行建设的,如随意提高容积率、增加层高层数、随意改变立面造型、外装材质、色彩和小区内外环境建设不到位的违反规划的行为,尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下罚款;无法采取改正措施消除影响的,要限期拆除,不能拆除的,没收实物或违法收入,可以并处建设工程造价的百分之十以下罚款。违规开发企业及项目经理列入企业不良记录,两年内禁止在区域内参与开发用地招拍挂。

第四十八条:在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府依据《城乡规划法》第65条的规定责令停止建设,限期改正。逾期不改正的,要依法拆除。

第四十九条:未取得建设工程规划许可证的违法建设行为,如果符合城市总体规划和近期规划要求,不影响城市整体布局的,处罚后补办建设工程规划许可证。不符合城市总体规划和近期规划的,要依法组织拆除,不得以罚代管。

第五十条:对作出责令停止建设或者限期拆除决定后,当事人不停止建设或者逾期不拆除的,根据《城乡规划法》第68条的规定,市政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施,维护城乡规划的严肃性和权威性。

第五十一条:对于违反规划行为的处罚将由住建局组织人员调查核实情况上报市规委会批准后组织实施。

第五十二条:建设单位应当在竣工验收后六个月内向住建局规划办报送有关竣工验收资料。未按时报送的由住建局依据《城乡规划法》第67条的规定依法责令限期补报。逾期不补报的,处一万元以上五万元以下的罚款。

第五十三条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十四条:本办法适用于所有在市从事房地产开发的单位。

第五十五条:本办法由市住房和城乡建设局负责解释。

第五十六条:本办法自下发之日起实施。

 

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