【增强土地监管推进集约用地意见】

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各乡镇(街道)人民政府(办事处),经济开发区(高新区)管委会,县政府有关部门:

为深入贯彻落实科学发展观,切实转变土地利用方式,全面提高土地集约利用水平,加快推进资源节约型、环境友好型社会建设,促进全县经济社会可持续发展,现就严格土地管理、坚持依法依规用地、推进土地节约集约利用,制定如下意见:

一、严格规划和计划管理,有效控制建设用地规模

严把用地审批关口。严格落实国务院关于严格执行建设用地审批按规划、计划进行管理的规定,把节约集约用地、保护耕地的基本国策落到实处。在建设项目可行性研究阶段,国土、发改、住建、环保等部门要相互沟通,从规划用途、用地规模、计划指标等方面严格把关。凡是不在土地利用总体规划确定的建设用地范围内,没有土地利用年度计划指标,一律不予报批。凡不符合局部调整条件的一律不得调整土地利用总体规划,切实维护规划的严肃性。严格建设用地项目规划和土地管理,在没有控制性详细规划或详细蓝图的地区,除市政基础设施外,一律不得办理规划许可、出让手续或进行招商活动。

严控项目用地规模。认真执行国家、省用地控制指标,严格新建项目用地预审、审批,凡不符合建设用地集约利用控制标准的,必须核减用地。除单独选址项目外,新建项目用地原则上不得超过7公顷。扩建项目要将原用地规模与申请新增用地规模合并计算和审查,不得变相超标准用地。

二、加强土地征收,切实保障农民合法权益

进一步明确征地工作职责。由县政府统一调度,国土局、财政局、土地所在乡镇(街道)人民政府(办事处)、被征地村、勘测定界单位共同完成现场调查、清点、核实工作。各乡镇(街道)政府(办事处)负责做好群众工作,组织村集体做好现场认定、地上附着物的清理工作,并负责把土地补偿款拨付到村、组或农户,县国土局根据现场认定的信息负责制定土地补偿安置方案,并会同财政局、人社局同被征地村签订土地征收补偿安置协议,财政局负责征地相关费用的拨付工作,人社局负责失地农民社会保障费的收取和制定分配方案工作。各相关部门配合做好征地环境保障、道路、电力、通信线路修复、迁改工作。

切实维护被征地农民合法权益。各乡镇(街道)人民政府(办事处)及有关部门要采取切实措施,保证依法足额和及时支付土地补偿费,建立社保账户,确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。在县城规划区内,将因征地而导致失地的农民纳入城镇就业体系,建立保障制度,有条件的可以实行留地安置制度。各乡镇(街道)人民政府(办事处)、财政、国土、人社、民政、农业等相关部门要通力协作,结合村务公开制度,探索建立征地补偿费在村组集体内部的分配管理办法,指导征地补偿费管理、分配和使用,减少由此引发的矛盾纠纷和上访等不稳定因素。

三、严格项目初期审查,规范工业用地管理

严格按照产业类别保障用地。对建设项目的供地,要严格执行国家、省产业政策,凡国家《禁止供地目录》中的禁止类项目严禁供地,《限制供地目录》中的限制类项目要符合规定的准入条件。充分发挥土地利用计划的调控作用,加大对新兴产业、低碳产业项目以及产业转型升级项目的保障力度。保障鼓励类项目用地计划,允许类项目用地原则上利用存量建设用地或租赁标准厂房,一律不予安排禁止类、淘汰类项目用地。

严格建设项目用地预审制度。县国土资源局要依据土地利用总体规划、年度土地利用计划及存量用地情况对项目的用地位置进行审查;依据项目投资计划,按照《省建设用地集约利用控制标准》,提出用地规模,其中属分批投资的,应按实际到帐金额分批确定用地规模。在对新增建设用地项目位置、用地规模审查的同时,还需对用地单位提出明确的用地手续办理时限。规划部门对项目的选址是否符合城市(村镇)规划进行审查;发改部门对项目是否符合产业政策提出意见;环保部门对项目是否符合环保政策提出意见;经济开发区做好对项目法人经济实力的考查论证。

实行建设项目论证制度。县政府成立县建设项目用地会办联审小组,由县长任组长,分管国土工作的副县长任副组长,开发区、国土、发改、环保、规划等单位和部门主要负责同志为成员。领导小组实行每月会办制,对国土部门综合提出的用地预审意见进行研究会办,较终确定企业的用地面积、位置;对重大或急办项目可实行专办制度。开发区、乡镇(街道)政府(办事处)依据会办意见,落实项目具体用地,规划、住建、工商、税务等部门办理相关手续。国土资源局对已通过用地预审的建设项目,如建设人或项目发生变更的,应重新进行用地预审。

提高工业用地准入门槛。进一步提高土地投资强度和土地产出效率等工业用地准入门槛,增加用地企业的注册资本要求。新供应的工业项目用地必须实行严格的预申请制度。项目落户投资协议要明确约定项目开工、竣工、投产时限、投资强度、容积率、建筑密度、亩均纳税等内容要求以及惩罚措施。在经济开发区落地的项目投资强度要达到200万元/亩。实行不饱和供地机制,结合项目投资进度安排供地,首期供地满足项目开工需求,原则上不得超过总用地面积的三分之一。当期用地达不到节约集约用地要求的,不得安排下期供地。

大力推行标准化厂房的开发建设。注重引进、培育低投入、高产出、高附加值的项目和高新技术项目,以项目建设带动标准化厂房建设、以标准化厂房建设促进项目建设。鼓励社会资金以及有实力的企业和各类开发企业多渠道投资建设多层标准化厂房,引导中小企业租赁和购买。建设多层标准化厂房的,其城市基础设施配套费第二层减半征收、三层(包括三层)以上免征。对行业无特殊要求的新建工业项目,依据控制性规划,一般应建造2层(包括2层)以上厂房,容积率一般不得低于0.8,建筑密度一般不得低于35%,不得建造单层厂房。工业用地不得规划建设成片绿地。企业内部行政办公及生活服务设施用地面积比例不高于7%。《省建设用地集约利用控制标准》中有特殊规定的从其标准。

四、大力开展用地挖潜,促进存量土地利用

完善土地储备制度。土地储备要积极参与国有建设用地收回、国有土地上房屋征收、集体土地征收,充分发挥房屋征收部门、基层政府和投融资平台等各方面力量,创新储备体制机制,拓宽融资渠道,加大储备力度。对旧城区内应当搬迁的工厂、需要整合的机关事业单位、“城中村”等按照规划需要调整用途和容积率较低的存量土地,应当优先纳入储备范围。积极主动地与人民法院沟通协调,盘活破产、抵押、偿清、查封等涉案土地纳入储备,避免涉案企业的土地使用权长期闲置。

全面落实“净地”出让政策。旧城区改建涉及经营性用地的,要统一规划,统一进行基础设施配套,处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系,完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发,按“净地”分块供应,保证供应土地产权清晰,促使尽快实现有效利用,防止土地闲置浪费。

合理确定房地产开发用地的规划条件,鼓励适度开发利用地上、地下空间。房地产开发用地出让前,规划部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块规划设计条件,明确容积率、绿地率、建筑密度、地上地下空间、商住比例、配建设施等指标要求。在符合控制性详细规划的前提下,适当提高容积率上限标准。确需改变规划条件的,要严格执行《中华人民共和国城乡规划法》和《省城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法》等有关规定。调整变更土地用途和容积率缴纳土地出让价款的有关政策规定,鼓励深度开发利用地上、地下空间。地下一层的建设用地使用权出让金按照基准地价的一定比例收取,地下二层及以下的建设用地使用权出让金,按地下一层建设用地使用权出让金的50%收取。

严控划拨用地范围,促进存量国有划拨土地有偿使用。除党政机关、非营利性教育、福利救助、城市道路、广场绿地、消防环卫、水工建筑、有关住房保障等用地和特殊用地外,其他用途项目用地都应当实行有偿使用。商业服务业、工矿仓储等存量划拨用地没有改变土地登记用途并符合城市规划的,鼓励按照土地登记用途和现状容积率办理土地出让手续,土地出让金按照基准地价的40%收取;土地登记用途与城市规划不一致、需要实施规划的,应当依法纳入储备。鼓励支持存量租赁土地退城进园。机关事业单位等存量划拨用地部分改变用途的,按照地租征收管理的规定征收土地租金。

加强农村建设用地管理。稳妥有序,积极推进农村建设用地整理,科学编制农村集中居住点规划。住建部门应严格做好农村集中居住区规划编制工作,农村集中居住区规划选址必须符合村镇体系规划,并做好与土地利用总体规划的衔接。以规模大、区位优、基本设施配套较好的现有村庄进行整治、严格控制新建村庄,严禁占用基本农田新建农民集中居住区,鼓励农民进城或进镇购房。

支持集体存量建设用地流转。符合土地利用总体规划和乡镇规划、权属合法、界址清楚和已经依法登记的农村集体建设用地,在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则上,允许以各种方式有偿有限期流转。

五、建立批后监管机制,加强闲置低效用地管理

严格开竣工时限要求,实行土地出让合同履约保证金制度。土地出让合同签订后1个月内必须缴清土地出让金,6个月内必须开工,2年内必须竣工。土地出让合同要明确履约保证条款,按照土地出让金的一定比例收取履约保证金,配合开竣工申报制度的实施。

加强闲置低效用地清理工作。对历史形成以及新发生的各类闲置低效用地及时依法分类处理。按照规范化、操作性强的要求,制定分工明晰的工作程序,将各类闲置低效用地清理工作纳入日常管理。经济开发区应根据本地实际,制定规范企业用地的具体意见。对供而不用、长期闲置的项目用地,必须坚决收回。超过土地出让合同约定开工期限满一年(不满两年)的,按土地出让金的20%征收闲置费依法征收土地闲置费,并限期开发利用。对虽已开工建设、但由于自身实力或市场变化而进退两难、低效利用的项目,要限期引进新项目嫁接盘活,对超过期限仍未达到合同约定条件的,要坚决予以收回。对因征地补偿未到位、规划方案未确定、通电通路等基础设施不具备等非企业原因造成闲置的,有关单位和部门要抓紧排除影响合理用地的制约因素,促使项目尽快开工。属于批而未供的,要尽快落实拆迁安置补偿,明确规划设计条件,按照供地计划有序实施。

建立闲置低效用地数据库。国土资源部门要会同有关部门积极开展存量土地调查,对城镇建设用地中批而未供、供而未用的闲置土地和未充分利用土地以及低效用地进行全面的调查评价,建立并定期更新相应的数据库,数据库要涵盖用地指标、规划建设指标、投资强度、产出效益、税收贡献等信息,为依法盘活处置提供基础依据。金融机构对闲置低效用地企业应审慎贷款和核准融资,国土部门不得为闲置低效用地的工业企业办理土地抵押贷款手续。

六、严格执法监察,落实土地管理责任

严肃查处各类违法违规案件。各乡镇(街道)人民政府(办事处)、经济开发区及有关部门要认真总结历次卫片执法检查工作的经验和教训,牢固树立科学发展、有序发展的观念。坚决纠正和制止未批先建等违法占地行为,严肃查处各类土地违法案件,做到既处理事又处理人。要落实县、乡、村三级共同监管责任,把开展违法违规用地清查整治活动与加强日常管理、健全相关制度、强化督促检查相结合,积极探索建立行之有效的长效机制,将违规违法用地消灭在萌芽状态,维护正常的土地管理秩序。

坚决查处违法用地和违规建筑。加大执法力度,严肃查处非法占地、非法转让土地和违规建筑等违法违规案件,严厉打击利用违法用地进行非法房地产开发经营的行为。对严重影响城市规划的违法用地违规建筑,县执法局要依法予以拆除,不得以罚款、补办手续取代。对土地历史遗留问题,应本着尊重历史、实事求是的原则,有计划、有步骤地依法进行处理。加强规划效能监察,对各辖区实施规划情况进行动态监测。建立执法部门责任制和责任追究制度,加快建立查处违法用地违规建筑长效机制,着重解决有法不依、执法不严、违法不究问题。实行查事与查人并重,严格责任追究,对违法行为构成犯罪的,司法机关要严肃追究刑事责任。

明确管理职责,严格实行问责制。按照“党委领导、政府负责、部门协调、公众参与、上下联动”的要求,各乡镇(街道)党政主要负责人是本行政区内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况的第一责任人。要将新增建设用地控制指标纳入土地利用年度计划,以实际耕地保有量和新增建设用地面积,作为土地利用年度计划考核、耕地保护责任目标考核、年度目标责任制考核的重要依据。对本行政区域内发生土地违法违规案件造成严重后果,对土地违法违规行为不制止、不组织查处的,对土地违法违规问题隐瞒不报、压案不查的,将严格按照中央《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》和监察部等国家三部委《违反土地管理行为处分办法》(15号令)追究有关责任人的责任。

七、齐抓共管,实行节约集约用地共同责任机制

认真落实部门职责。发改部门负责用地项目论证,核验投资强度落实情况;税务部门负责定期将应纳税和用地项目的税收情况提供发改、商务等部门;规划部门审定的建设用地项目修建性详细规划应当符合土地出让合同约定,并压缩相关审批时限;住建部门应当及时将延迟开竣工时间项目的用地单位通报国土资源部门,不得对与土地出让合同约定和土地登记用途不一致的建设项目办理开竣工手续、发放房产证书;经济开发区负责做好与新上项目法人签订好用地合同,在投资强度、建设周期、履约保证等方面做出明确要求,经得起法律法规和相关政策的检验;国土资源部门负责土地出让合同履行情况的监管,收缴履约保证金,督促用地单位执行建设项目开竣工申报制度,同时做好建设用地的利用情况的动态检查工作;审计部门负责用地项目投资相关审计工作;监察部门负责节约集约用地管理相关机关履行职责的监督,对出现的违法违纪问题进行责任追究;交运、水务、经信、财政、人行、国资等相关部门要认真履行职责,积极配合,共同推进节约集约用地。

 

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